【部门解读】县农业农村水利局：解读《祁门县农村村民建房管理暂行办法》

为贯彻落实党中央、国务院关于加强农村宅基地管理改革的决策部署，探索实现农村宅基地有序使用、有偿退出，不断推动乡村生产、生活、生态空间“三生融合”发展。进一步理顺体制、规范程序、加强农村宅基地和村民自建房管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《安徽省农业农村厅、安徽省自然资源厅关于进一步加强农村宅基地审批管理的实施意见》（皖农合〔2020〕38号）等法律法规和相关政策规定，祁门县人民政府结合县域实际，制定出台了《祁门县农村村民建房管理暂行办法》，自2021年12月1日起施行。

一、制定背景和起草过程

2020年1月1日，修订的《土地管理法》开始实施，农村宅基地审批下沉到乡镇人民政府。为规范和加强农村宅基地和农村村民新建、改建、扩建、翻建住房管理，县农业农村水利局组织工作人员赴周边考察学习农村宅基地和自建房管理经验，认真学习了农村宅基地相关的法律法规及2020年9月1日祁门县人民政府办公室发布的《关于进一步加强农村宅基地审批管理工作的通知》，2021年2月起草了《祁门县农村村民建房管理暂行办法》，召开了乡镇书记座谈会，充分听取基层的修改意见和建议，多次组织相关部门进行了研究讨论。《祁门县农村村民建房管理暂行办法》明确了具体的农民建房监管责任主体和各部门的工作职责，解决了农村违法用地、违法建设、无序建房的问题。

二、制订依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》

（2）《中华人民共和国城乡规划法》

（3）《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）

（4）《安徽省农业农村厅、安徽省自然资源厅关于进一步加强农村宅基地审批管理的实施意见》（皖农合〔2020〕38号）

三、主要内容

《祁门县农村村民建房管理暂行办法》共八章三十九条，包括总则、规划管理、 宅基地管理、审批及建设管理、日常监管、执法程序、责任追究、附则。

（一）规定了农民建房可以申请使用宅基地的情形：

1.无房户或因结婚等原因，确需建房分户，且原住房占地面积低于人均50平方米的；

2.因自然灾害、生态移民或者实施规划需要搬迁的；

3.原有宅基地被依法征收、实行异地重建安置的；

4.国家法律法规及省级以上主管部门规定的其他条件。

（二）规定了不予批准宅基地情形：

1.原有房屋或者宅基地出卖、出租、赠与他人或者改作他用后再申请宅基地的；

2.不符合“一户一宅”的；

3.原有宅基地被依法征收、自愿有偿退出宅基地使用权并选择采用货币化方式安置的；

4.宅基地选址不符合乡镇国土空间规划和村庄规划的；

5.申请另址新建房屋，未签订退出原有宅基地协议的；

6.国家法律法规规定的其他情形。

（三）规定了宅基地的面积标准：

农村村民建房用地面积包括主房、附房、阳台、院落、卫生厕所等用地。卫生厕所（卫生间）要严格按技术要求配套建设四格式化粪池或接入污水处理设施。农村村民申请建房的，每户占地面积不得超过160平方米。在原有宅基地上拆旧建新的，原已确权登记发证面积不到160平方米的，不得超过原有宅基地使用面积；原已确权登记发证的面积超过160平方米的，拆旧建新的面积控制在160平方米以内。

农村村民个人建房总层数不得超过三层，总层高不得超过13.5米，倡导体现徽派建筑风格。

（四）规定了宅基地审批具体流程：需要宅基地建房的农村村民向村民小组提出建房申请。

1.向村民小组提出建房申请。建房农户应向所在村民小组提出申请，并提供相关材料。

2.村民小组受理。村民小组受理农户建房申请后，应于10日内召开村民小组代表会议集体讨论农户提出的建房申请，核验申请农户是否符合一户一宅、是否属本集体经济组织成员，完成初审。

3.村级审核及批前公示。村民小组完成初审后签署意见报村民委员会，村民委员会应于一个月内召开村民代表会议进行讨论，讨论通过后，在本村范围内公示不少于5日。公示的主要内容包括户主姓名、申请用地位置、用地面积、土地权属来源、家庭人口、四至范围、建房外立面方案，建筑层数与檐口高度等。公示期满后，没有异议的，村民委员会应当在3日内签署意见，并上报所在乡镇人民政府，未通过的，村民委员会应及时告知申请人并说明理由。

4.乡镇组织联审后审批。乡镇人民政府收到村委会上报农户建房申请后，应当会同相关部门在10个工作日内完成联审，并在联审通过后5个工作日内安排工作人员完成现场踏勘及审核批准工作。

乡镇人民政府召集乡村建设管理办公室、自然资源和规划所等相关部门进行联合踏勘。现场踏勘后，对符合建房要求的，乡镇召开会议进行研究、审核批准，并发放《乡村建设规划许可证》（建制镇范围发放《建设工程规划许可证》）和《农村宅基地批准书》。待建房户按建筑方案及图纸建设完工，经乡镇验收后报不动产登记中心审核发放不动产权证书。

四、主要特点

一是突出整体性。《祁门县农村村民建房管理暂行办法》以宅基地审批管理为核心，上延到规划，下延至执法管理，形成规划、审批、建房管理、风貌培育、执法监管等完整的管理体系。

二是明确审批机构与程序。明确乡镇人民政府负责农村宅基地和农民建房管理工作，建立一个窗口对外办理，细化了农村宅基地审批程序，为乡镇人民政府开展农村宅基地审批提供了具体工作流程。

三是明确执法主体。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，同时负责农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的查处工作，本《办法》明确了农业农村部门负责查处农村村民违反农村宅基地法律法规的违法建房行为。

五、 结语

《祁门县农村村民建房管理暂行办法》对农村村民建房全流程进行更为具体的规范，既是对《土地管理法》等现有法规制度的必要补充，也是《民法典》《土地管理法》《城乡规划法》《基本农田保护条例》等法律法规在农村宅基地改革政策上贯彻落实的具体体现，将切实保护农民群众的合法权益，对依法从严加强农村建房监管、保障政策落实、促进乡村振兴具有积极意义。

六、解读人和政策咨询电话

解读人：祁门县农业农村水利局 汪泽泓；政策咨询电话：0559-4511061。